임차권등기명령신청 합리적인 대응

임차권등기명령신청 합리적인 대응

 

 

 

 

지난날 9.13 강력한 대출규제, 신도시 발표 등의 내용을 담은 부동산 대책의 영향으로 서울을 비롯한 수도권 지역의 주택 매매가격 지수는 하향세로 돌아선 상황입니다. 또한 2018년부터 이어진 서울 동남권 지역의 대규모 아파트 입주 물량으로 인해 수도권 전역으로 역전세난이 확산되는 상황입니다. 특히 주택가격이 상승하기 시작한 시점인 2015년. 2016년에 소액을 가지고 전세 세입자를 끼고 주택을 구입하는 소위 갭투자를 했던 집주인들이 전세계약을 갱신해야 하는 시점이 도래하면서 2년 전보다 떨어진 전세 시세에 과잉 물량 공급으로 다음 세입자를 구입하지도 못하는 상황에서, 매매가격까지 하향되면서 매각조차 되지 않는 역전세난이 발발한 것입니다.

​이렇게 역전세난이 확산되게 되면 세입자들은 자신의 전세금을 돌려 받지 못하거나 재계약시 보증금을 깍아 주어야 하는데, 전월세 시장이 원활하지 않고 각종 대출 규제가 강화된 상황에서 집주인들은 어쩔 수 없다는 식으로 계속 눌어 살으라는 태도로 일관하는 경우가 많습니다. 이 경우 다른 주택으로의 이사나 전세금 상환 후 다른 투자행위를 하려는 세입자는 큰 손해를 볼 수 밖에 없는 것입니다. 그렇다고 일단 자신의 금원으로 다른 곳으로 이사를 하면서 주민등록을 이전할 경우 임차권 우선변제권이 상실되기 때문에 자신의 전세금을 돌려받을 가능성은 더욱 줄어들게 됩니다.

​이때 때문에 과거에는 많은 임차인들이 울며겨자먹기로 재계약의 상황에 몰리는 경우가 많았고, 이에 대한 보호를 위해 1999년 주택임대차보호법에서는 임차권등기명령신청 제도가 도입되었습니다. 임차권등기명령신청 제도를 정확하게 이해하기 위해서는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권에 대한 개념을 알고 있어야 합니다.

주택 임대차 계약은 원칙적으로 대외적 효력이 없는 사법상 채권계약이기 때문에 자신의 보증금을 돌려받기 위해서는 임대인(집주인)에게 민사소송을 하는 것이 원칙입니다. 하지만 보증금은 일반 국민의 거의 대부분의 자산이고 만약 집주인의 자력이 없는 경우 사실상 자신의 보증금을 날리는 것이나 다름 없기 때문에 주택 임대차의 경우 주민등록 및 확정일자를 받은 경우 해당 주택을 경매에 부쳐 우선변제권을 행사할 수가 있습니다.

​그런데 이러한 우선변제권의 행사 요건을 해당 주택에 계속 살고 있어야 하는 주민등록 유지 요건이 있는데, 다른 곳으로 이사를 가는 경우 주민등록을 이전할 수밖에 없어 우선변제권이 상실되게 되는 것입니다. 이러한 문제점을 방지하고자 임차 목적물 주택의 등기부 등본에 주민등록 이전과 상관없이 임차권에 기한 우선변제권이 존속하도록 임차인의 성명과, 계약일자, 보증금 등을 기재하게 되는데 이것이 임차권등기명령신청입니다. 임차권등기명령신청은 대부분의 서민의 전재산이나 다름없는 보증금을 지킬 수 있는 중요한 법적 권리입니다. 하지만 임차권등기명령신청은 준비해야 할 서류와 준수해야 할 법적 기준이 분명히 있기 때문에 제대로 알아보지 않고 혼자서 임차권등기명령신청을 하였다가 잘못된 점이 발견되는 경우 자신의 보증금을 고스란히 상실하는 결과를 초래할 수 있는 만큼 부동산 변호사를 통해서 문제 없이 법적 절차를 밟아야 합니다. 임차권등기명령신청을 하기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다. 임차권등기명령신청서, 주민등록등본, 확정일자가 찍힌 임대차계약서 사본, 현재 임대하여 거주하고 있는 주택의 등기부등본, 압류할 부동산의 표기가 된 부동산목록, 임대차계약 기간이 종료되어 보증금 반환을 요구한 내용증명서 등이 있습니다.

 

임차권등기명령신청은 관할 법원에 접수를 함으로써 시작되고 법원은 심사를 거쳐 미비점이 있는 경우 신청자에게 보정명령을 내리고, 보정이 이루어지면 임차권등기 결정문을 당사자에게 송부합니다. 이후 등기부등본에 임차권등기가 기입됩니다. 임차권등기가 임차 주택의 등기부등본에 기입되면, 이후 임차인은 다른 주택으로 주민등록을 이전하여도 자신의 보증금에 대한 우선변제권을 상실하지 않을 수 있습니다.

여기서 주의할 점은 법원에서 임차권등기 결정문을 송달받은 다음 등기부등본을 반드시 확인하고 주민등록을 이전해야 한다는 점입니다. 일반인은 정확한 임차권등기명령신청 프로세스를 알지 못하기 때문에 문제없이 절차가 이루졌다고 생각하고 등기부등본도 확인해보지 않고 주민등록을 이전하였다가 큰 낭패를 보는 경우가 있기 때문입니다. 대부분의 임차인들에게 보증금은 자신의 전재산이나 다름없을 것입니다. 그러한 소중한 재산권이 함부로 침해, 피해받지 않게 하기 위해서라도 민사 변호사를 통해서 임대차 관련 분쟁에 합리적으로 대응할 수 있어야 할 것입니다.

 

 

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