유치권행사 어떤 권리인지 알아보면

 

 

유치권행사 어떤 권리인지 알아보면

 

 

 

 

 

 

본 내용과 관련하여 한 가지 사례로 인천의 한 지역에서 건설 중인 복합리조트 사업이 일시적으로 중단된 사건이 있었습니다. 시공사가 건설사에 공사대금을 지급하지 않았다는 이유로 중단된 것입니다. 해당 복합리조트는 시공사가 총 8억 원의 사업비를 투입해 내년까지 외국인 전용 카지노, 특급 호텔, 엔터테인먼트 시설을 완공할 계획이었습니다. 하지만 시공사가 공사대금 260억 원을 내지 않자 건설사는 11월부터 공사를 중단하고 건물 유치권행사에 들어간 것입니다. 문제는 시공사가 중국의 부동산 개발사와 미국 엔터테인먼트사가 8050만 달러를 투자해 설립했다는 데 있습니다. 시공사 측은 시행사에 자금이 있지만, 건설사와 합의가 제대로 이루어지지 않아 공사대금을 밀렸다고 주장한 것으로 알려졌습니다. 하지만 시행사가 사업을 하는 만큼 오랜 법정 다툼이 벌어지지 않으려면 하루빨리 협상을 끝내고 건설사 측에 건설대금을 지급하고 공사를 계속해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

위의 사례처럼 공사가 중단되어 허름하게 남아있는 공사장을 본 적 있으십니까? 주위에서도 흔하게 폐허와 같은 건물을 볼 수 있습니다. 서울 도심 한복판에 이렇게 음산한 건물이 있었는지 놀라면서 자세히 들여다보면 유치권행사 중이라는 현수막이 걸려있기도 합니다. 아마 여러분도 주위에서 현수막에 적힌 유치권이라는 글자를 보신 적이 있으실 것입니다. 하지만 해당 용어의 의미를 정확히 알지 못하여 그냥 넘어갔거나, 찾아보기도 합니다. 오늘은 유치권의 정의와 어떤 상황에서 해당 권리를 행사하는지 알려드리기 위해 이와 관련된 포스팅 준비를 했습니다. 우선 정의부터 확인해보도록 하겠습니다. 해당 권리는 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권과 관련하여 발생한 채권이 변제기에 있는 경우, 그 채권의 변제 등을 받기 위해 그 시기까지 해당 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. 간단히 말해서 채권을 받을 때까지 소유자의 건물 영업활동 및 매각 활동을 제한할 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

예를 들어 공사 사업자가 건물주로부터 정당한 대금을 받지 못한 경우 그 권리를 사용할 수 있습니다. 그러나, 해당 권리를 행사하려면 요구되는 성립요건이 있으므로, 아래의 내용으로 그 성립요건에 대한 것과 유치권행사에 대해 자세히 살펴보도록 합시다. 본 권리의 실제 역할은 어떻게 될까요? 이것은 법정 담보 물권으로서 채무자에 한정하여 사용되는 것보다 채무자를 시작해 모든 사람에게 행사함으로써 자신의 법적 권리와 주장을 표명하고자 하는 용도로서 우리의 실생활에서 활용되고 있습니다. 특히 공사대금 소송이나 경매 등의 과정에서 빠짐없이 등장하고 있습니다. 경매를 통해 부동산을 낙찰받았으나 인도받지 못한 경우 이를 활용해 점유이전을 받았으며, 공사대금을 받지 못한 경우 시공사 측이 이를 활용해 공사대금 채권을 회수하고 있습니다. 실제로 유치권행사의 효력은 막강합니다. 그래서 법원이 요구하는 요건이 매우 엄격한 편에 속합니다.

 

 

 

 

 

 

 

만약 그런 성립요건을 충족하지 못하고 섣불리 준비해서 신청하면 제대로 된 권리행사에 지장을 줄 수 있다는 점을 잊지 마시기 바랍니다. 성립요건은 다음과 같습니다. 권리를 행사하고자 한다면 필요한 조건으로 먼저 해당 물건이 타인 소유의 물건이나 유가증권이어야 합니다, 물론 적법한 방법으로 목적물을 점유하고 있는 경우이어야 하겠지요. 채권의 경우라면 변제기가 이미 도래한 경우가 아니면 안 됩니다. 그리고 계약 당시 유치권을 배제한다고 특약을 한 사실도 있어야 하고, 채권과 목적물 사이에 관련된 관계가 존재하는 경우가 아니면 안 됩니다. 이중 어느 하나의 요건도 갖추어지지 않으면 유치권이 성립되지 않을 수 있으므로 이와 관련해 법적 다툼이 일어난 사정이 있다면 반드시 법률정보를 파악해야 하며 전문가 등에게 미리 자문하고 지원을 받아 전략적으로 접근하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

법률상의 효력은 어떻게 될지 알아보겠습니다. 위에서 말씀드린 요건을 충족하고 유치권을 신청하였다면 그 효력으로 어떤 것이 있는지 궁금하실 수 있습니다. 일단 신청한 사람은 상대방이 채권을 변제 등이 이루어지는 시기까지 그 목적물을 유치할 수 있습니다. 그리고 그 목적물에서 발생하는 천연과실 및 임료 등의 법정과실을 받아 다른 채권자에 우선하여 과실로써 변제에 충당할 수도 있습니다. 그뿐만 아니라 채권 변제의 능력이 없는 경우 목적물을 경매에 넘길 수도 있습니다, 물론 경매 진행 시에 우선하여 변제권이 생기는 것은 아닙니다, 그러나 낙찰된 사람이 우선 유치권자의 채권액을 먼저 지급하지 않으면 목적물을 받을 수 없다는 이유로 인하여 실제로는 유치권자가 우선 변제권자가 되는 것입니다. 그리고 유치권행사 중이라는 사실을 분명히 알려야 합니다. 이 과정에서 중요한 부분은 점유해야 하는 점입니다. 적법한 점유를 잃으면 권한도 소멸하게 된다는 것을 기억하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

점유하고 있음을 분명히 알리려면 해당 장소에 현수막을 제작하여 바깥 부분에 걸어두거나, 공고문을 게시해 두거나, 건물의 출입구를 막기 위한 별도의 잠금장치를 만들어 두거나 등의 방법이 있습니다. 이러한 이유에서 건물 등에도 유치권을 행사 중이라는 현수막이 설치된 것입니다. 만약 이러한 조치를 미리 해 놓았음에도 불구하고, 다른 사람이 이를 무시하고 넘어오면, 점유를 잃게 되지만, 침탈당한 때로부터 1년 이내에 점유를 반환하라는 소송을 제기함으로써 다시 돌려받을 수 있다는 점도 참고해 주십시오. 만약 여러분이 유치권을 행사할 수 없는 상황에서도 명도소송을 통해 접근해 볼 수도 있으니 포기하지 말고 법률정보를 살피고 다양한 방면으로 분석하여 해결하시기 바랍니다. 정당한 권리행사를 위해 꼼꼼하고 정확한 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

법무법인 승운 - 주사무소